商業火險投保指南 開店開工廠，住宅火險頂不了
保費依行業性質、建築構造與四大項保額（建築物、營業裝修、生財器具、存貨）核保，本頁說明計算結構與報價前要準備的資料。開店、開工廠不能用住宅火險；保額不足會依保險法第 77 條按比例理賠。
本頁內容
- 營業場所的三件套
- 五個最常出事的地方
- 商業火險常見問題
- 需要評估營業場所的保障？
常見問題
開店可以用住宅火險就好嗎？
不行。住宅火險承保的是住宅用途的建築物，營業場所應投保商業火險。若一樓住家改成店面、或住家兼作工作室而保單仍登記住宅用途，發生事故時保險公司可能以保險標的物用途與投保時不符為由爭執理賠。用途有變更，應主動通知保險公司辦理批改。
承租的店面，火險是房東保還是我保？
兩邊保的東西不一樣。建築物本體通常由房東投保；承租人自行施作的裝潢、招牌、生財器具與存貨則屬於承租人的財產，房東的保單不會保到。此外承租人若因過失造成火災燒毀房屋，對房東要負賠償責任，這部分可透過附加租賃處所火災責任的方式處理。租約簽訂時就該把誰保什麼寫清楚。
保額要保多少才夠？
原則是以重置成本估算，也就是「重新買一套同等設備、重做一次同等裝潢要花多少錢」。特別注意保險法第 77 條的比例分攤規定：保險金額不及保險標的物價值時，除契約另有訂定外，保險人的負擔以保險金額對保險標的物價值的比例計算。設備更新、擴店、旺季備貨之後應重新檢視保額，否則即使損失金額低於保額，理賠仍可能被按比例打折。
消防隊灌水造成的損失，火險賠不賠？
賠。保險法第 70 條第 2 項規定：因救護保險標的物，致保險標的物發生損失者，視同所保危險所生之損失。也就是說為了滅火而灌水、破壞門窗、搬動貨物所造成的損害，視同火災所致的損失，屬於承保範圍。
火災後不能營業的損失，火險有賠嗎？
基本商業火險不賠。火險理賠的是財產本身的毀損滅失，不包含營業中斷期間減少的利潤、仍需支付的租金與薪資。要保障這部分需另行附加營業中斷保險（又稱利潤損失保險），保障期間依重建或復業所需時間規劃。
我不小心失火燒掉租來的店面，要賠房東嗎？
民法第 434 條規定：租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。條文寫的是「重大過失」——一般過失失火，承租人對房東不負賠償責任，門檻比一般過失高，這與多數人的直覺相反。但是否構成重大過失由法院依個案認定；房東的保險公司理賠房東後仍可能主張代位求償，租約中若另有加重承租人責任的約定也會影響結果。實務上可透過附加租賃處所火災責任來處理這一塊。
房東說他有保火險了，我還需要保嗎？
需要，兩邊保的東西不同。房東的保單被保險人是房東，保的是建築物本體，理賠金也歸房東；你自己施作的裝潢、招牌、生財器具與存貨完全不在他的保單裡。此外，客人在店裡受傷的責任在場所管理人（也就是承租人）身上，那屬於公共意外責任險而不是火險。租約簽訂時就該把誰保什麼、保額多少寫清楚。
營業中斷保險的保障期間要怎麼抓？
以「從事故發生到恢復到原本營業水準所需的時間」估算，通常要涵蓋清理、重新施工、設備重購與交期、重新招募與客源回流的期間。餐飲與製造業的重建期動輒數月，只抓一兩個月往往不夠。這一項是附加保險，基本商業火險不含，需要另行安排。
商業火險和公共意外責任險有什麼不同？
保的對象完全不同。商業火險保的是你自己的財產——建築物、裝修、設備、存貨被燒毀的損失。公共意外責任險保的是你對第三人的賠償責任，例如客人在店裡滑倒受傷。兩者不能互相取代，開店通常兩者都需要，再加上保障員工職業災害的雇主意外責任險，構成營業場所的基本保障組合。
相關頁面
本頁引用之保險法第 70 條、第 77 條條文取自全國法規資料庫。商業火險費率依行業性質、建築構造、面積與存貨金額逐案核保，無公定價，本頁不列保費金額。承保範圍、除外責任與賠償限額以各保險公司的保單條款為準。
這個險的保費怎麼算
建築物、營業裝修、生財器具、存貨四項各自估保額，保費依行業性質與建築構造核定費率後計算。
為什麼查不到「一年多少錢」
商業火險逐案核保：保額相同，開早餐店與開五金加工廠的費率可以差好幾倍——報一個平均數只會誤導。
哪些條件會讓保費上下
- 行業性質：用火用電的程度差異最大——餐飲、噴漆、化工與一般辦公室不是同一個量級。
- 建築構造與消防設備：構造等級、有無自動撒水與火警自動警報都會反映在費率。
- 保額的估價基礎：以重置成本估價保額較高、保費較高；估太低則出險時會按比例理賠。
- 附加險：地震、颱風洪水、營業中斷都要另外附加。
要報價前先準備這些
- 營業登記的行業別
- 建物構造與樓層、營業樓地板面積
- 裝修與生財器具的重置金額
- 常態存貨金額
- 消防設備現況
哪些行業特別要看這一張
以上只說明保費是怎麼算出來的，不是報價。除了主管機關統一規定的費率之外，產險保費依承保條件逐案核保，同樣的保額換一個行業、換一種建築構造就可能差好幾倍；網路上看到的「一年多少錢」都是特定條件下的個案，不能直接套用到自己身上。
商業火險保哪四類財產？誰該保、保額怎麼估
這四類是分開計算保額的，漏掉任何一項，那一項就完全沒有保障。
| 比較面向 | 建築物 | 營業裝修 | 生財器具 | 貨物與原物料 |
|---|---|---|---|---|
| 具體包含什麼 | 房屋本體、外牆、屋頂、門窗，以及固定於建築物的水電與消防設備 | 承租人自行施作的裝潢、隔間、天花板、地板、招牌、吧台、廚具檯面 | 營業用機器、設備、冷藏櫃、烤箱、生產機械、電腦、POS、桌椅 | 存貨、原料、半成品、成品、包材 |
| 自有場所誰投保 | 自己投保 | 自己投保 | 自己投保 | 自己投保 |
| 承租場所誰投保 | 通常由房東投保，被保險人是房東 | 承租人自己投保——房東的保單不會保到這一項 | 承租人自己投保 | 承租人自己投保 |
| 保額怎麼估 | 以重置成本估算：同樣的建物重建一次要花多少錢，不是買入價也不是公告現值 | 以重做一次同等裝潢的施工報價估算，餐飲與零售業這一項常比想像中高 | 以重新購置同等設備的價格估算；工廠的機械設備通常是保額最大的一塊 | 以平時的平均庫存金額估算，並注意旺季備貨期的高點；這是保額最容易估錯的項目 |
| 漏掉會怎樣 | 自有場所漏保，重建費用全部自負 | 這是承租人最常漏掉的一項；火災後裝潢全毀，房東的理賠金與你無關 | 設備停擺就無法營業，重購期間的損失另需營業中斷保險 | 旺季備貨時庫存翻倍卻沒調整保額，就會踩到保險法第 77 條的比例分攤——即使損失低於保額也可能被打折 |
承租的店面，火險是房東保還是我保？
房東的保單被保險人是房東，理賠金也歸房東。承租人自己的裝潢、設備與存貨，房東的保單一毛都不會賠——這是實務上最常見的落差。
| 情境 | 房東（出租人） | 承租人（店家） |
|---|---|---|
| 建築物本體燒毀 | 房東的火險理賠（被保險人是房東，理賠金歸房東） | 拿不到理賠金；若火災是自己造成的，另有對房東的賠償問題（見下） |
| 自己做的裝潢、招牌 | 不在房東保單的承保範圍內 | 要自己投保「營業裝修」項目，否則全額自負 |
| 設備、存貨 | 不在房東保單的承保範圍內 | 要自己投保「生財器具」與「貨物」項目 |
| 承租人失火燒掉房子 | 可依民法第 434 條向承租人求償，但限於承租人有重大過失 | 重大過失才要賠；但保險公司理賠房東後可能代位求償，這一塊可透過附加租賃處所火災責任處理 |
| 客人在店裡受傷 | 建築物所有人可能依民法第 191 條被求償 | 場所管理人的責任在承租人身上，屬公共意外責任險的範圍，不是火險 |
| 火災後不能營業的損失 | 房東損失的是租金，可另行安排 | 基本商業火險不賠，需另行附加營業中斷保險（利潤損失保險） |
五個最常出事的地方
保額不足，理賠時被按比例打折（保險法第 77 條）
保險金額不及保險標的物之價值者，除契約另有訂定外，保險人之負擔，以保險金額對於保險標的物之價值比例定之。
這是商業火險最容易出事的地方。設備與存貨的實際價值 500 萬，卻只保 250 萬，即使損失只有 100 萬，也可能只賠一半。營業規模擴大、設備更新、旺季備貨之後沒有調整保額，就會踩到這一條。
承租人失火燒掉房子，要賠房東嗎（民法第 434 條）
租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。
條文寫的是「重大過失」——一般過失失火，承租人對房東不負賠償責任，這是民法對承租人的特別保護，門檻比一般過失高，也與多數人的直覺相反。但是否構成重大過失由法院依個案認定，房東的保險公司理賠後仍可能主張代位求償，租約另有約定時也可能加重承租人的責任。這一塊可透過附加租賃處所火災責任處理。
用住宅火險保營業場所（保險標的物用途不符）
住宅火險承保的是住宅用途建築物。一樓改成店面、住家兼作工作室或民宿，若保單仍登記為住宅用途而未據實告知，發生事故時保險公司可能主張用途變更而爭執理賠。營業使用就該投保商業火險。
消防灌救造成的水損算不算？（保險法第 70 條第 2 項）
因救護保險標的物，致保險標的物發生損失者，視同所保危險所生之損失。
算。為了救火而灌水、破壞門窗、搬移貨物所造成的損失，法律上視同火災所致的損失。實務上常有人以為「東西沒被燒到就不能賠」，其實不是。
停業期間的損失沒有人賠（需另行附加）
商業火險賠的是財產本身的損失，不含「不能營業所減少的利潤」與「照付的租金、薪資」。要保障這一塊，需要另外附加營業中斷保險（利潤損失險）。餐飲、製造業重建期動輒數月，這一項的重要性常被低估。
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